Conseils

Propriétaires, vous souhaitez mettre en location l’intégralité de votre château,
pour des vacances ou des réceptions familiales, tout en lui gardant son âme de
maison de famille… mais vous hésitez à vous lancez dans l’aventure?  
VOTRE CHATEAU DE FAMILLE peut vous aider à développer cette activité.

Riche d’une expérience de 10 ans acquise grâce à la gestion de sa propre demeure, Catherine Gasiglia a créé ce concept novateur dont elle fait profiter plus d’une dizaine de propriétaires qui l’ont rejoint dans l’aventure. 
Votre château de famille (VCF) est un groupement de propriétaires de châteaux, qui proposent leur maison en location exclusive à une seule famille, à la semaine ou au week-end, pour des séjours de vacances ou des fêtes de famille. Ils confient la commercialisation de leurs châteaux à l’équipe de VCF, bénéficient de son réseau d’experts (professionnel de la sécurité, expert-comptable, juriste, assureur..) et mutualisent leurs moyens.
Créé il y a 10 ans, VCF, cumule 673 séjours de 5 jours en moyenne. Soit 3 208 nuits d’occupation. Soit plus de 80 000 nuitées.

La mission de Votre château de famille est de permettre aux propriétaires
- de garder leur château dans leur famille, sans qu’il soit une charge financière,
- de continuer à l’habiter avec leur famille ou leurs amis le plus souvent possible et librement,
- d’avoir des ressources financières suffisantes pour l’entretenir et l’embellir,
- tout en ne nécessitant pas la présence du propriétaire sur place,
- le partager en ouvrant leur maison à d’autres familles.

Le concept original créé par VCF : location exclusive de l’intégralité du château à une seule famille
Avantages pour le propriétaire :
- une demande solvable nationale et internationale.
- la vocation initiale de grande maison de famille est préservée. Les clients habitent le château comme le font les propriétaires eux-mêmes.
- ne nécessite pas la présence des propriétaires sur place.
- marge sur coûts variables intéressante.
- chiffre d’affaires conséquent.

Avantages pour le client :
- il s’approprie le lieu, il est « châtelain » le temps de son séjour, il jouit du lieu en toute liberté et intimité.
- il organise son séjour ou sa réception à son idée et loge sur place ses proches.

Positionnement des châteaux de VCF : selon leurs caractéristiques, ils sont positionnés sur l’un des deux segments de marché ou les deux à la fois :
- les séjours de vacances d’une grande famille ou de plusieurs familles amies. Principalement en juillet et août et à Noël (42 % du CA).
- les fêtes de famille, principalement les mariages, mais aussi les anniversaires et autres réunions de famille. Toute l’année (58 % du CA).
La clientèle française représente environ 60% du CA, et la clientèle étrangère environ 40% du CA. (Europe, mais aussi Australie, Russie, Chine, Canada, USA…)

La mission de Votre château de famille : vous assister dans toutes les phases du développement de votre activité.
La famille des propriétaires du château est toujours  au cœur de la stratégie de VCF. Un château est une entreprise. Mais c’est surtout une  « histoire d’amour ». Différente pour chaque château, et différente aussi pour chaque individu de la famille des propriétaires.
- 1ère étape : écoute de la famille, pour clarifier vos objectifs.
- 2ème étape : diagnostic des forces/faiblesses du château sur les deux segments de marché : vacances et fêtes de famille.
- 3ème étape : assistance à la mise en œuvre du projet.
- 4ème étape : lancement commercial du château.
- 5ème étape : gestion des locations du château.

Et maintenant vous êtes prêt à vous lancer ?                                      

Contacter Catherine Gasiglia au 06 22 19 54 45 ou par mail
www.votre-chateau-de-famille.com


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 Notre partenaire met à votre disposition son expérience et ses conseils pour ouvrir et bien gérer votre demeure accueillant des hôtes. Voici une brève présentation des différentes activités, beaucoup plus détaillée et régulièrement actualisée sur son site et dans le magazine.

Chambres d’hôtes

L’activité de chambres d’hôtes est limitée à cinq chambres pour une capacité maximale d’accueil de quinze personnes accueillies. La prestation comporte, a minima, la nuitée et le petit déjeuner. Le linge de maison doit être systématiquement fourni. Selon le niveau de gamme et le choix de l’habitant, les sanitaires sont attenants, privatifs ou partagés et les toilettes séparées ou non des salles d’eau.

Contrairement à la location saisonnière, l’accueil doit être assuré par l’habitant et les chambres situées à son domicile, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire. L’activité peut être menée par le propriétaire des lieux, le locataire ou par un occupant à titre gratuit. Le choix du statut juridique et du régime fiscal revêt une grande importance. Par ailleurs, une déclaration doit être effectuée en mairie avant l’ouverture des chambres au public.

La gestion de chambres d’hôtes nécessite une bonne organisation et des compétences variées. Le loueur de chambres d’hôtes doit assurer de nombreuses tâches : promotion de la demeure, gestion des réservations, accueil des hôtes, préparation du petit déjeuner voire des repas en table d’hôtes, entretien des chambres et des parties communes, facturation et comptabilité…

Le chiffre d’affaires est limité en raison de la capacité maximale de cinq chambres, mais il peut permettre de compléter des revenus et de financer certaines charges liées au bâtiment. De plus, louer des chambres d’hôtes est compatible avec d’autres activités, comme des locations saisonnières ou l’organisation de réceptions.

LOCATIONS SAISONNIERES

Proposer une location saisonnière, c’est mettre à disposition de clients un lieu d’habitation leur permettant d’y vivre le temps de leur séjour, mais sans y élire domicile. Il peut s’agir d’une dépendance de la demeure ou d’un appartement indépendant installé dans le bâtiment, voire d’une cabane ou d’une roulotte. Dans tous les cas, elle comporte au minimum un lieu pour vivre et dormir, un espace cuisine, une salle d’eau et des toilettes.

La location est faite sous contrat pour une durée n’excédant pas trois mois, généralement à la semaine, mais c’est le loueur qui fixe librement la durée minimale du séjour. Le contrat peut s’accompagner ou non de prestations de service – ménage, location de draps, petit déjeuner… – et un état descriptif détaillé du logement et des équipements doit être fourni au locataire au préalable.

Pour obtenir un classement officiel, la location saisonnière doit respecter un référentiel national qui définit des niveaux de confort et d’équipement classés de 1 à 5 étoiles. On parle alors généralement de meublé de tourisme. Elle peut être labellisée chez Gîtes de France, on parle alors de gîte rural, le réseau étant reconnu au niveau national pour effectuer les visites de classement. Les gîtes ruraux sont classés de 1 à 5 épis. Il en va de même pour les locations classées de 1 à 5 clés dans le réseau Clévacances. Par ailleurs, une déclaration doit être effectuée en mairie avant l’ouverture de l’hébergement.

La location saisonnière peut venir en complément de l’activité chambres d’hôtes. En revanche, contrairement à celle-ci, elle n’est pas forcément située sur la même propriété et la gestion et l’accueil peuvent être complètement délégués à des tiers.

MARIAGES ET RECEPTIONS

Organiser des mariages ou de grandes réceptions dans sa demeure ne s’improvise pas. La réussite de ce projet suppose de prendre en compte tous les aspects de la manifestation et de ne pas négliger les réglementations applicables aux établissements recevant du public (ERP).

Accès, stationnement des véhicules, vestiaire, cuisine, locaux techniques, livraisons, sanitaires, nuisances sonores, sécurité incendie, accessibilité … tous ces éléments doivent être pensés et la capacité de la salle correctement estimée. De plus, des normes de sécurité vont s’appliquer en fonction de la superficie des locaux et de la capacité déclarée. Dans la plupart des cas, des travaux significatifs seront nécessaires afin d’obtenir un avis favorable de la commission de sécurité.

De nombreux propriétaires ne se limitent pas à la location de la salle et proposent leurs services pour organiser l’événement dans ses différentes modalités : location de matériel spécifique, recrutement et gestion du personnel, animations, achat de boissons, traiteur… Il s’agit alors de la création d’une entreprise événementielle à part entière. Une réflexion sur le statut juridique et la fiscalité de l’entreprise est indispensable.

L’organisation de mariages et de réceptions peut générer des revenus significatifs. Il convient cependant d’estimer correctement le coût des travaux nécessaires avant de se lancer dans ce projet.

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MODALITES D’OUVERTURE A LA VISITE 

(N’hésitez pas à contacter VMF pour plus d’infos)

Les conditions d’ouverture à la visite, qui interviennent dans la détermination du taux de déduction des charges foncières, sont fixées par les articles 17 ter et 17 quater de l’annexe IV au Code général des impôts.

Est considéré comme ouvert à la visite l’immeuble que le public est admis à visiter au minimum :
- soit 40 jours pendant les mois de juillet, août et septembre (qu’ils soient ou non fériés) ;
- soit 50 jours par an dont 25 jours non ouvrables (fériés et dimanches) au cours des mois d’avril à septembre inclus.

Ces durées minimales d’ouverture au public peuvent être réduites lorsqu’une convention portant sur l’organisation de visites du monument par des groupes d’élèves, des groupes d’enfants encadrés par des éducateurs ou des groupes d’étudiants est conclue entre le propriétaire et des établissements d’enseignement. Les durées ci-dessus sont diminuées du nombre de jours au cours desquels l’immeuble fait l’objet, entre le 1er septembre de l’année précédente et le 31 août suivant, de telles visites, sous réserve que celles-ci comprennent chacune au moins vingt participants. La réduction est limitée à dix jours par année civile.

Dans une instruction concernant les conventions passées en matière de droits de succession, l’Administration a indiqué qu’une journée doit comporter au minimum 6 heures d’ouverture effective (par exemple bloquer les heures l’après-midi de 13 H à 19 H ou les scinder matinée et après-midi).

L’ouverture à la visite doit bien sûr être réelle et effective, c’est-à-dire que les conditions d’accès posées par le propriétaire ne doivent pas être trop restrictives. Notamment, la visite ne doit pas être subordonnée à la prise d’un rendez-vous préalable sauf lorsque des problèmes d’organisation de la visite se posent.

Une déclaration d’ouverture au public – indiquant notamment les conditions, dates et heures de l’ouverture – doit être faite chaque année auprès des services du tourisme de la DIRECCTE avant le 1er février, par lettre recommandée avec accusé de réception. Le récépissé doit être joint à la déclaration des revenus ou, à défaut, l’accusé de réception de la lettre recommandée envoyée pour la demande d’ouverture). Coordonnées régionales sur : www.direccte.gouv.fr

Les propriétaires doivent assurer la diffusion au public des conditions d’ouverture de leurs demeures « par tous les moyens appropriés ». Cela implique notamment que les modalités de visite soient affichées à l’entrée du monument et que des démarches soient effectuées auprès des syndicats d’initiative ou autres organismes publiant ou diffusant des brochures ou dépliants touristiques sur le département ou la région.

Une ouverture limitée à l’extérieur peut être envisagée dans le cadre d’un parcours de visite organisé par le propriétaire. À noter qu’une décision d’un tribunal administratif réserve cette faculté au cas où l’intérieur ne présente pas d’intérêt spécifique. En revanche, le « libre accès » n’est pas suffisant pour considérer qu’il y a ouverture à la visite. Il est en conséquence conseillé, quand la visite n’est pas guidée, d’apposer des panneaux descriptifs ou de mettre des documents explicatifs à la disposition des visiteurs.

Précisons enfin qu’une jurisprudence bien établie autorise le propriétaire d’un monument, lorsqu’il réalise sur celui-ci des travaux en vue de son ouverture à la visite, à déduire les dits travaux dès l’année de réalisation des travaux, à condition qu’il ait clairement manifesté préalablement (en particulier auprès de l’administration fiscale) son intention d’ouvrir l’immeuble au public et qu’il ait accompli toutes diligences pour procéder à cette ouverture à l’issue des travaux (CE, 13 janvier 1995, Frémy, n° 117952. Plus récemment CAA Versailles, 21 février 2008, n° 06VE01552, cf. Revue de jurisprudence fiscale, F/21, avril 2009).

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A LIRE

La valorisation touristique des châteaux et demeures historiques – Annie Gondras - Editions de l’Harmattan – janvier 2013    

Annie Gondras présente de façon réaliste le XXIe siècle du patrimoine historique dans l’Hexagone. Au fil d’une synthèse étayée de nombreux témoignages de propriétaires, de multiples angles sont abordés. En lien avec une description fine des dépositaires de ces demeures, elle soulève un sujet essentiel : le devenir économique de ces monuments. Les propriétaires-gestionnaires sont-ils appelés à entrer dans une nouvelle ère ? La reconversion touristique  d’un héritage aussi sublime qu’encombrant peut-elle être une solution ? Valorisées, dynamisées, les demeures historiques ne pourraient-elles pas prétendre être une valeur ajoutée pour nos territoires ?  De nouvelles pistes à explorer…Car il s’agit de penser à demain !